¿Qué es el derecho preferente y cómo funciona?

¿Qué es el "derecho preferente"? ¿Cuándo utilizarlo? ¿Debes aceptar o no una cláusula del "derecho preferente"? Aquí puedes encontrar todas las respuestas necesarias.

Andrés Felipe

2023-02-23 21:00:04 • En: Bienes Raíces • Soluciones comprobadas

¿Qué es el "derecho preferente"?

Una persona con "derecho preferente" tiene la posibilidad de realizar una transacción comercial o llegar a un acuerdo con otra persona o empresa antes de que lo haga cualquier otra persona. Si el titular del "derecho preferente" rechaza la transacción, el propietario original tiene derecho a presentar la oferta a otros posibles clientes.
El "derecho preferente" suele ser solicitado por una empresa o un propietario cuando quieren comprobar el resultado de una oportunidad de negocio o un inmueble; dicho derecho les permite mantenerse al margen y no comprometerse a seguir invirtiendo hasta que puedan analizar las posibilidades de ese inmueble en concreto. No obstante, mientras no se decidan, la entidad solicitante del "derecho preferente" siempre tendrá la oportunidad de comprometerse antes de que lo quiera hacer cualquier otra parte interesada.
A los titulares del derecho les sirve como póliza de cobertura que les permitirá asegurar la propiedad deseada sin perderla a manos de otra persona. Por ejemplo, un inquilino que puede alquilar una casa, la compraría porque teme que el propietario se la alquile a otra persona. En este caso, el inquilino puede exigir que se incluya en el contrato de arrendamiento una cláusula de "primer derecho de retracto" que le permita ser la primera persona en aprovechar la oportunidad de comprar.
Este acuerdo beneficia y perjudica al mismo tiempo al propietario o al vendedor. La transacción se elabora antes de entrar en el mercado inmobiliario; por lo tanto, el propietario tiene la oportunidad de convencer al inquilino o posible comprador de que pague más de lo que vale la vivienda en ese momento. Pero lo que no juega a su favor es el hecho de que el "derecho preferente de adquisición" obstaculiza sus esfuerzos por cambiar la casa por otro comprador que pueda ser mejor residente para la vivienda. Si el arrendatario se toma más tiempo para seguir adelante con el acuerdo o para rescindirlo, de cualquier manera, se pierden en el tiempo los compradores más seguros que el propietario ha conseguido alinear.

¿Cuándo se utiliza?

La cláusula de "derecho de adquisición preferente" es una práctica muy utilizada en el sector inmobiliario y se está convirtiendo en una cláusula frecuente en las transacciones inmobiliarias. A continuación, presentamos algunos ejemplos cotidianos:
1) Derecho entre un Propietario y un Arrendatario:
Es una práctica común que los arrendatarios incluyan esta cláusula en sus contratos de arrendamiento cuando están interesados en comprar la misma propiedad en la que residen. Añadiendo esta cláusula, tienen "seguridad en el hogar", en el sentido de que cuando el propietario quiera vender su vivienda, deberá tener en cuenta al inquilino que actualmente reside en ella antes de hacer una oferta a alguien más.
2) Derecho entre parientes o conocidos:
Al incluir este derecho en una propiedad, un documento de arrendamiento permite que sus familiares, amigos u otras personas conocidas tengan el primer derecho a considerar su oferta por la vivienda antes de que te propongas venderla a otro comprador potencial, incluso si el otro comprador está dispuesto a pagarte más.

¿Es necesario aceptar una cláusula de "derecho preferente"?

Al incluir la cláusula de derecho preferente en una transacción inmobiliaria, el propietario tiene derecho a añadir, modificar o eliminar subcláusulas que varían de un propietario a otro. Puede ocurrir que la cláusula de una propiedad contenga una restricción temporal mientras que otra cláusula exija una garantía o una prueba para seguir adelante con el acuerdo, o bien que otra cláusula imponga diferentes formas de pago o un desglose de los pagos.
En ambos casos, las condiciones del "derecho de adquisición preferente" no serán las mismas en todos los contratos. Por consiguiente, lo mejor es recurrir a un abogado o comunicar el caso con un experto en gestión inmobiliaria. Sin embargo, debes seguir la práctica habitual y leer el contrato con detenimiento para no perderte ninguna fecha, restricción o requisito importantes que se mencionen en las cláusulas. Firma únicamente cuando estés seguro de que estás dispuesto a comprometerte con el acuerdo y a comprar la propiedad para la que estás firmando un "derecho de adquisición preferente".

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